Généralement et avant de choisir les candidats pour remplacer le syndic en place, il est très conseillé de vérifier les prestations et les honoraires de plusieurs syndics concurrents. Depuis la loi pour l’Accès au logement et urbanisme rénové (Alur), le législateur impose au conseil syndical de réaliser une mise en concurrence de syndic. Cette concurrence doit être réalisée tous les 3 ans et ce, quelle que soit la taille de la copropriété en question.
Pourquoi se séparer de son syndic ?
Le syndic reste un professionnel la gestion et l’administration de l’immeuble. Son manque de réactivité pourrait de ce fait être une source d’insatisfaction. Il arrive souvent que cet organisme faille délibérément à ses engagements. Conscients d’un manque absolu d’activité, certains prestataires n’hésitent pas à abuser avec des contrats plombés de prestations surdimensionnées. Il faut dire que les raisons pour se détourner des professionnels du secteur ne manquent pas. En France les honoraires sont exorbitants pour les petites copropriétés : de 3 500 à 8 500 euros annuels. Il peut y avoir aussi une lenteur dans la prise en charge des problèmes techniques, le non respect du délai dans l’exécution des travaux votés en AG.
Quand mettre en concurrence son syndic ?
La durée d’un mandat de syndic varie entre 1 et 3 ans, il est nécessaire de s’assurer de la faisabilité du changement en vérifiant la date d’échéance du contrat de syndic actuel. Si la date de fin de mandat est relativement proche le changement peut s’effectuer. Dans le cas contraire il faut patienter. Par exception, il est toujours possible de changer de syndic de copropriété avant la date de fin du mandat en procédant à une révocation par l’assemblée générale, mais cela suppose une faute grave du syndic qu’il faut pouvoir prouver (non application des décisions de l’assemblée, faute de gestion…) et la mise à l’ordre du jour de l’assemblée de la révocation du syndic en place.
Il faut aussi s’assurer que la convocation d’AG n’ait pas encore été diffusée. En effet, le changement nécessite l’inscription d’autres propositions de contrat de syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Sachant que l’assemblée se déroule 21 jours au minimum après la réception de la convocation, il convient d’engager les démarches de changement 2 à 3 mois avant la date prévisible de l’AG.
Faire un choix fiable pour votre syndic
En matière d’options de prestations du syndic, la vigilance devrait être de mise lorsque se fera la comparaison de nombreux contrats. Il est conseillé avant l’établissement d’un nouveau contrat de faire le point sur ces prestations et également sur les clauses qui impliquent des clarifications. Font partie de ces clauses la durée du contrat du syndic ainsi que la précision des heures et jours ouvrables. La modalité de la rémunération constitue aussi un autre point à étudier puisque les pratiques tarifaires abusives ont été souvent à l’origine de l’aspiration à vouloir révoquer ou changer de syndic de copropriété. Il faut aussi penser à lancer un appel d’offres pour mieux comparer car l’objectif est de trouver le meilleur syndic qui convient à la copropriété.
La transition
Lors de la mise en place du nouveau syndic élu en AG, ce dernier prend alors immédiatement ses fonctions, et l’ancien syndic est donc remplacé immédiatement. La transition entre les deux syndics est encadrée par la loi, qui dispose que l’ancien syndic doit transmettre l’ensemble des documents et archives de la copropriété, ainsi que la totalité des fonds disponibles au nouveau syndic, dans le mois suivant l’AG. L’ancien syndic dispose toutefois de 2 mois supplémentaires pour communiquer au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, ainsi que l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat.